Entenda as diferenças entre IPCA, IGP-M e IVAR e saiba quando a negociação direta pode ser a melhor alternativa para proprietários e inquilinos.
Escolher o índice de reajuste do aluguel é uma das decisões mais importantes na elaboração de um contrato de locação. Embora o IGP-M tenha sido, durante muitos anos, a principal referência do mercado, o IPCA ganhou espaço por apresentar maior estabilidade. Além deles, o IVAR surge como uma alternativa voltada especificamente ao mercado de locações residenciais.
Como não existe um índice obrigatório por lei, a escolha depende do acordo entre proprietário e inquilino e deve estar prevista no contrato.
A lei permite que as partes escolham o índice
A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) não determina qual índice deve ser utilizado para reajustar o aluguel.
O contrato pode adotar qualquer indicador de inflação, desde que o critério seja claro e não utilize a variação do salário mínimo ou do câmbio como referência. Também é possível alterar o índice durante a vigência do contrato, desde que haja acordo entre as partes.
Por isso, a definição do reajuste deve considerar tanto a previsibilidade quanto o equilíbrio da relação contratual.
IGP-M, IPCA e IVAR: entenda as diferenças
Os índices mais utilizados atualmente são o IGP-M, calculado pela Fundação Getulio Vargas (FGV), e o IPCA, divulgado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE).
Segundo Carlos Eduardo Oliveira Jr., presidente do Sindecon-SP e conselheiro do Corecon-SP, o mercado também começa a acompanhar o IVAR (Índice de Variação de Aluguéis Residenciais), criado pela FGV em 2022 para medir especificamente a evolução dos aluguéis residenciais.
“O IVAR ainda é pouco difundido, mas vem ganhando espaço no debate sobre reajustes mais aderentes ao mercado imobiliário”, explica o economista.
Por que o IGP-M oscila mais?
Apesar de ser conhecido como “inflação do aluguel”, o IGP-M não acompanha apenas os preços ao consumidor.
O índice é composto por preços no atacado, custos da construção civil e inflação ao consumidor. Por isso, costuma responder com maior intensidade às oscilações do dólar e das commodities.
“O IGP-M tende a apresentar maior volatilidade porque incorpora preços no atacado e é mais sensível às variações cambiais”, afirma Carlos Eduardo Oliveira Jr.
Essa característica ficou evidente entre 2020 e 2021, quando o índice acumulou altas superiores a 20%, enquanto o IPCA registrou variações significativamente menores.
O IGP-M é sempre maior que o IPCA?
Não.
Segundo Carlos Eduardo, existe um equívoco comum sobre esse tema.
“A ideia de que o IGP-M é sempre maior que o IPCA é um mito. O correto é dizer que ele é mais sensível aos ciclos econômicos e, por isso, apresenta oscilações maiores.”
Os números dos últimos anos confirmam esse comportamento.
Enquanto o IGP-M registrou altas expressivas durante a pandemia, também apresentou resultados negativos em 2017, 2023 e 2025. Já o IPCA manteve uma trajetória mais estável ao longo do período.
Qual índice é mais indicado?
Não existe uma resposta única.
A escolha depende do perfil do contrato e dos objetivos das partes.
Para Carlos Eduardo Oliveira Jr., o IPCA costuma oferecer maior previsibilidade por acompanhar a inflação percebida pelas famílias.
Já o IGP-M pode favorecer os proprietários em momentos de valorização dos preços no atacado, embora apresente maior volatilidade.
O IVAR, por sua vez, tem potencial para se tornar uma referência mais próxima da realidade do mercado de locações, mas ainda possui adoção limitada.
Proprietário pode aumentar o aluguel acima do índice?
Não.
Durante a vigência do contrato, o reajuste deve seguir exatamente o critério estabelecido entre as partes.
Qualquer alteração depende de um novo acordo ou da renovação do contrato após o prazo previsto.
Essa regra garante maior previsibilidade tanto para proprietários quanto para inquilinos e reduz conflitos ao longo da locação.
Negociação direta pode ser uma alternativa
Além dos índices tradicionais, a legislação permite que proprietário e locatário negociem diretamente a forma de reajuste.
Segundo Carlos Eduardo Oliveira Jr., essa alternativa pode funcionar em situações específicas, principalmente quando ambas as partes desejam preservar a relação contratual diante de cenários econômicos atípicos.
“O contrato deve estabelecer previamente um critério transparente de correção. A ausência de um indexador objetivo pode aumentar a insegurança jurídica e gerar divergências futuras”, alerta.
Escolha deve considerar estabilidade e segurança
O índice de reajuste influencia diretamente o equilíbrio financeiro do contrato de locação.
Enquanto o IPCA oferece maior estabilidade, o IGP-M acompanha com mais intensidade os ciclos econômicos. Já o IVAR desponta como uma alternativa voltada especificamente ao mercado imobiliário.
Independentemente da opção escolhida, especialistas recomendam que o contrato estabeleça regras claras desde o início. Dessa forma, proprietários e inquilinos reduzem a possibilidade de conflitos e garantem maior segurança durante toda a vigência da locação.
Notícia originalmente publicada no site portas.com.br
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